CONSTRUCTIONS - Le marché de l’immobilier a le vent en poupe

Le marché de l’immobilier poursuit son développement.

Le secteur de l’immobilier en général et celui d’Antananarivo en particulier n’a cessé de se développer ces dernières années. Le marché est porté par une demande en croissance continue. Les acteurs du secteur ne cachent pas leur optimisme quant à l’avenir du marché immobilier dans le pays.

Le gap de logements reste fort à Madagascar. Selon les derniers chiffres disponibles, le pays enregistre un déficit de plus de 1,5 million de logements. Les observateurs avancent en outre que l’amélioration des conditions de l’habitat dans les zones urbaines est un besoin urgent et constitue une réelle opportunité de croissance pour les entreprises opérant dans la construction et l’immobilier. Les perspectives peuvent être qualifiées de positives pour le marché de l’immobilier, même si le problème du pouvoir d’achat demeure.

Il est également remarqué que le secteur bancaire et de la microfinance cherche à adapter ses services financiers pour répondre aux besoins de logements des populations. Le partenariat entre l’écosystème financier et celui de la promotion immobilière tend aussi à se renforcer et à se dynamiser. Étant donné que le pays continue de faire face à des catastrophes naturelles, en particulier des cyclones, il existe également des opportunités pour des produits d’assurance innovants, capables de protéger les ménages et leurs actifs en cas de tels risques.

« Offrir des logements décents aux différentes catégories de la population reste un énorme challenge pour Madagascar, alors que les villes sont de plus en plus peuplées et que la capacité financière des ménages reste faible. En outre, les litiges fonciers restent nombreux. Pour répondre aux attentes des uns et des autres, l’État a lancé des programmes immobiliers et reconnaît qu’il faut redoubler d’efforts pour atteindre les objectifs fixés», constate Solo Rakotovao, gestionnaire d’une agence immobilière.

Pour sa part, l’UN-Habitat estime qu’avant 2050, le pays comptera plus de personnes vivant en milieu urbain qu’en milieu rural. Un véritable renversement de tendance qui va bouleverser l’environnement socio-économique du pays. En effet, depuis de nombreuses années maintenant, les villes malgaches subissent un accroissement démographique important qui affaiblit, au fil du temps, leur capacité à offrir des logements adéquats à la population.

Les responsables publics affirment être conscients de cette nécessité d’offrir un logement décent aux dizaines de milliers de ménages qui en sont dépourvus. Ils constatent que les nouvelles constructions se multiplient, mais souvent au détriment des normes, de l’esthétique et de l’hygiène. Depuis des décennies, la question est ainsi régulièrement soulevée. Des logements décents pour tous, c’est le leitmotiv des dirigeants successifs du pays, qui, il faut le reconnaître, n’ont pas toujours su mobiliser les moyens et les énergies nécessaires pour atteindre, du moins en partie, cet objectif.

La question de la qualité et des normes pour l’habitat demeure un sujet de débat récurrent. Un groupe de maisons forme une ville. Mais un groupe de constructions insalubres constitue, malheureusement, un bidonville. Plus de 70 % de la population de Madagascar vit encore dans des bidonvilles. Les principales villes du pays, dont la capitale, Antananarivo, au gré de l’exode rural, sont ainsi progressivement défigurées. Mais il faut aussi noter que les promoteurs immobiliers sont de plus en plus nombreux à proposer des logements dits économiques.

À Antananarivo comme dans les autres régions, l’offre immobilière se diversifie.

À Antananarivo, les produits sont essentiellement situés à plus de 10 km du centre-ville, là où les prix des terrains sont encore relativement abordables, entre 15 000 et 30 000 ariary le m². Les maisons individuelles neuves à vendre sont proposées à partir de 120 millions d’ariary, et les promoteurs sont de plus en plus nombreux à proposer des facilités de paiement. Les localités d’Anosiala, Ambohidratrimo, d’Imerimanjaka, Ambohijanaka, d’Ambohibao, Iavoloha, d’Ambohimangakely ou encore d’Imerikasinina accueillent un grand nombre de projets de promoteurs immobiliers pour ce type de bien.

Pour la location, un appartement comportant deux pièces dans la capitale est loué aujourd’hui entre 250 000 et 3 millions d’ariary par mois. Un appartement de deux pièces est commercialisé à partir de 90 millions d’ariary. Avec un prêt sur 15 ans à un taux de 15 % par an, les remboursements mensuels pour ce genre de propriété seraient d’environ 1,2 million d’ariary, ce qui n’est pas encore à la portée d’une grande partie de la population. L’inflation pour le logement et les services publics ménagers dans la capitale, Antananarivo, tourne autour de 4,5 % ces cinq dernières années.

Pour Alexandre Dupré, partner chez Immobilier Conseil, la capitale connaît une croissance rapide avec une urbanisation annuelle de 4,4 %. Une expansion accélérée qui crée une pression importante sur les infrastructures et les logements. « Dans un délai de 20 ans, environ 90 000 nouveaux logements devraient être construits chaque année », fait-il aussi remarquer.

« Cette situation met en évidence l’urgence de mettre en place des politiques et des investissements pour développer des infrastructures formelles et accessibles, et ainsi améliorer les conditions de vie des habitants tout en soutenant la croissance urbaine de manière durable. Grâce à sa position stratégique entre l’Afrique et l’océan Indien, Madagascar attire les investisseurs, notamment dans les secteurs de l’immobilier, des infrastructures et du commerce. Cette dynamique offre des opportunités majeures pour le développement urbain et la construction de logements », ajoute-t-il.

La concurrence sur le marché de l’immobilier de luxe va s’intensifier.

Immobilier de luxe

L’offre se diversifie

D’Antananarivo aux lieux touristiques les plus dynamiques, comme Nosy Be, en passant par Toamasina, les biens catégorisés dans l’immobilier de luxe se multiplient. Les promoteurs qui investissent dans ce créneau visent les résidents à fort pouvoir d’achat, mais aussi, et surtout, les étrangers en quête de placements à haut rendement et les membres de la diaspora.

« Investir dans l’immobilier demeure une valeur sûre », soutiennent les acteurs du secteur qui se basent notamment sur les études réalisées par un cabinet spécialisé en immobilier, Knight Frank, qui a rapporté qu’Antananarivo est en tête de liste dans le classement des villes les plus favorables aux investissements immobiliers. Le rapport produit par ce cabinet note en outre que le taux de rendement pour la plus grande ville de Madagascar et de la zone COI (Commission de l’Océan Indien) est de 12 %, contre 8 % à Addis-Abeba (Éthiopie), 9,7 % à Johannesburg (Afrique du Sud) et 4 % à Maurice.

« Les biens sont généralement proposés à partir de 300 millions d’ariary pour les appartements T3 et 500 millions d’ariary pour les villas. Le rendement concerne à la fois le côté locatif et celui de la revente. Le prix des terrains se situe à partir de 70 000 ariary le mètre carré. Une résidence dans un lotissement, clé en main, peut coûter plus d’un milliard 

d’ariary », indique pour sa part Laurent Garcia, promoteur immobilier qui opère sur le marché malgache depuis près de 10 ans. La clientèle cible est surtout constituée d’investisseurs étrangers et de la diaspora. Beaucoup de nos compatriotes établis dans d’autres pays manifestent en effet le besoin d’investir dans l’immobilier dans leur terre d’origine. Certains ont épargné depuis des années pour avoir accès à un bien immobilier rentable, mais aussi adapté à leurs besoins de confort quand ils seront à la retraite. Matériaux nobles, piscine, terrain de tennis… tous les ingrédients qui composent une résidence de haut standing sont proposés. La formule clé en main est l’offre la plus mise en avant par les promoteurs. Elle inclut des signatures notariées, des transactions sécurisées et une garantie décennale.

Pour Antananarivo, les quartiers les plus demandés sont Ivandry, Androhibe, Ambatobe, Ambohibao et Ivato. La haute ville reste aussi dans la course, bien que le manque d’espace ne permette pas aux promoteurs de proposer des produits en nombre conséquent dans cette partie de la capitale. Selon le studio Osiris, spécialisé dans la conception et la réalisation d’aménagements intérieurs et la rénovation, une soixantaine de promoteurs sont aujourd’hui présents sur le marché de l’immobilier de luxe à Madagascar. Certains évoluent dans le giron de grands groupes comme Axian, Talys, Filatex ou encore Trimeta. Mais des dizaines d’acteurs opérant dans l’informel et le semi-formel sont aussi en activité.

Tsirisoa Rakotondravoavy

« Le marché de l’immobilier de luxe génère  des millions de dollars par an »

Qu’entend-on réellement par immobilier de luxe ?

L’immobilier de luxe se définit par plusieurs critères : le prix, la rareté, les matériaux de construction, la taille et l’emplacement. À Madagascar, on a souvent réduit ce terme à des biens simplement coûteux, mais cela va bien au-delà. Il s’agit d’un segment de marché unique, d’un univers d’exception répondant à des normes précises. Un bien immobilier de luxe est une pièce unique, éloignée du marché classique, se caractérisant par un emplacement privilégié, des matériaux de qualité, et des prestations supérieures. Cela nécessite une expérience approfondie pour vraiment saisir la nature de ces biens. 

L’immobilier de luxe à Madagascar tend-il vers une conception plus élitiste ?

Effectivement, les promoteurs à Madagascar commencent à segmenter le marché en immobilier de standing classique, premium et « ultra-luxe ». Les professionnels doivent faire face à une clientèle très exigeante. Le marché de l’immobilier de prestige connaît une croissance continue, avec Antananarivo et Nosy Be comme principaux pôles d’attraction, tout en voyant émerger des lieux comme Sainte-Marie. La concurrence est féroce, mais la demande continue d’augmenter, avec des biens allant des villas contemporaines aux appartements modernes. Les acheteurs recherchent des propriétés avec des vues imprenables et des équipements luxueux, tout en étant attentifs à la rentabilité de leur investissement.

Quelles sont les perspectives du marché de l’immobilier de luxe à Madagascar ?

Le marché de l’immobilier de luxe se développe lentement, avec des logements exceptionnels qui ne sont pas uniquement destinés à l’habitation. À l’avenir, les promoteurs locaux devront faire face à une concurrence accrue de la part des entreprises internationales. L’offre devrait se diversifier et la clientèle s’élargir. Pour qu’un bien soit considéré comme de luxe, il doit répondre à des exigences multiples : une localisation unique, des caractéristiques architecturales distinctives, ainsi qu’une perception de rareté et de prestige. Le marché de l’immobilier de luxe à Madagascar génère déjà des dizaines de millions de dollars annuellement, et les investissements pourraient doubler d’ici la fin de la décennie, notamment si le secteur du tourisme haut de gamme continue de croître.

L'Express de Madagascar