Pour rappel, les litiges fonciers et assimilés (par exemple : litige sur la succession de biens immeubles, réalisation d’hypothèque, etc…) représentent plus de la moitié des procédures pendantes par devant les Tribunaux à Madagascar. Un grand nombre d’entre ces litiges concerne la servitude de passage.
La servitude de passage est le droit reconnu à un bien immeuble appelé « le fonds dominant » sur un autre bien immeuble appelé « le fonds servant » de tracer sur ce dernier un chemin d’accès à la voie publique. C’est un droit réel qui est rattaché au terrain et non au propriétaire.
Pour bénéficier d’une servitude de passage il faut que, soit :
— La propriété qui a besoin de la servitude est dépourvue d’accès à la voie publique ;
— L’issue pour accéder à la propriété est insuffisante pour son exploitation ;
La servitude peut également concerner les passages des canaux souterrains ou des fils électriques pour l’éclairage.
La servitude peut donc être souterraine ou aérienne et peut impacter plusieurs propriétés. La servitude de passage peut dériver d’une situation naturelle ou des obligations imposées par la Loi. Dans ces deux cas, il n’est pas besoin qu’elle soit inscrite sur le titre foncier, ni du fonds dominant, ni du fonds servant.
En dehors des situations ci-dessus cités, la servitude peut être soit :
1- Conventionnelle : c’est-à-dire issue d’une convention signée entre le propriétaire du fonds servant et le(s) propriétaire(s) du(des) fonds dominant(s) ou bien le fokontany (s’il s’agit d’un chemin public). En ce cas, la servitude doit être inscrite sur le titre foncier du fonds servant.
2- Judiciaire : c’est-à-dire, issue d’une décision judiciaire rendue suite à la requête du propriétaire d’un terrain enclavé.
Les propriétaires des fonds dominants doivent indemniser les propriétaires des fonds servants à hauteur de la valeur de la superficie qui a dû être délaissée pour constituer la servitude.
Si la servitude est conventionnelle, l’indemnisation doit être fixée dans la convention d’octroi de la servitude. Elle peut consister en un capital à payer en une fois ou bien en une redevance annuelle. Il arrive également qu’au lieu d’indemniser le propriétaire du fonds servant, le propriétaire du fonds dominant propose une partie de son terrain d’égale surface à la servitude à titre de compensation.
Si la servitude est judiciaire, le taux d’indemnisation est fixé par la décision de justice, soit sur la base du prix réclamé par le propriétaire du fond servant en cours de procédure, soit sur une évaluation administrative du terrain à défaut de demande formulée en cours de procédure. Il est également de principe que la servitude de passage soit prélevée sur la partie du terrain la moins dommageable pour le fonds servant. C’est ainsi que le juge saisi d’une demande de servitude de passage commet un géomètre chargé d’expertiser la disposition des immeubles concernés et ordonne une descente sur les lieux afin de constater si le terrain du demandeur est réellement enclavé, d’une part, puis de déterminer le tracé de la servitude le moins dommageable sur le fonds servant, d’autre part.
Il arrive que la servitude de passage soit refusée même si le terrain du demandeur est réellement enclavé, et notamment si l’enclave est due au fait du propriétaire lui-même (par exemple : La suppression d’une issue existante ou bien la vente de la partie du terrain où se situait l’issue ou encore s’il a acquis la propriété alors que celle-ci était déjà enclavée). Dans tous les cas, il est fortement recommandé de requérir les services d’un Avocat pour les conseils, l’assistance dans les négociations préalables ou la rédaction d’une convention de servitude ou bien la représentation en cas de procédure judiciaire.
Article rédigé par Maîtres : Andonirina ANDRIANTSIFERANA, Harisoa Fifaliana RABEHARISON, Koloina Ambinintsoa RANAIVOARISON, Ihantana Farasoa ANDRIAMPANALINA Avocates stagiaires