Pour rappel, le preneur d’un bail commercial dispose du droit au renouvellement de son bail (Cf. notre article paru le 07 novembre 2022 sur le bail commercial).
Le congé commercial est l’acte par lequel une partie (le preneur ou le bailleur) d’un bail commercial informe l’autre partie de son intention de résilier le bail.
Le congé commercial doit respecter les conditions de forme et de délai posé par la loi 2015-037 du 03 février 2016 sur le régime juridique des baux commerciaux ;
Ainsi, l’article 30 de la Loi 2015-037 précise que le congé pour le bail à durée déterminée, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire, servi par un huissier de justice, six mois au moins avant le terme fixé dans le bail ;
Et L’article 31 de la même Loi dispose que « Dans le cas d’un bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit donner congé par acte extrajudiciaire au moins six mois à l’avance. »
Lorsque le bailleur donne congé, le preneur peut s’y opposer en envoyant contestation de congé au plus tard à la date d’effet de celui-ci, c’est-à-dire au dernier jour du congé, par acte extra judiciaire ;
Aux termes de l’article 32 de la Loi 2015-037 – « Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, en réglant au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »
L’indemnité d’éviction est une compensation financière que le bailleur doit verser au locataire commercial lorsque ce dernier est contraint de quitter les lieux en raison d’un refus de renouvellement du bail.
L’article 32 alinéa 4 précise que : « Sa valeur doit être égale à la valeur du fonds de commerce augmentée notamment des frais de déménagement et de réinstallation, des frais de mutation à payer pour un fonds de même valeur. »
En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité d’éviction, le président du tribunal de commerce de la situation de l’immeuble, saisi par le preneur ou le bailleur, peut charger un expert pour rechercher les éléments d’appréciation permettant de fixer le montant de l’indemnité d’éviction.
La loi sur le régime juridique des baux commerciaux précise en outre que le bailleur peut refuser le renouvellement sans avoir à payer d’indemnité d’éviction dans trois cas précis :
1- S’il justifie d’un motif sérieux et légitime à l’encontre du preneur sortant comme par exemple, le non-paiement du loyer ou la destruction du local ;
2- S’il envisage de démolir le local, et dans ce cas, le preneur a le droit de rester dans le local jusqu’au commencement effectif des travaux de démolition ;
3- S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ;
En matière de bail commercial, les procédures judiciaires sont périlleuses et contiennent des formes et des délais prescrits à peine de nullité. Il est ainsi fortement recommandé de requérir les conseils, l’assistance et/ou la représentation d’un Avocat pour les affaires de baux commerciaux.
Article rédigé par Maître Ihantana Andriampanalina, Avocate stagiaire